Интервью с генподрядчиком о том, где девелоперы теряют деньги

Каждый проект уникален, но чем раньше привлечь генподрядчика, тем лучше. Когда средства уже вложены и поставки идут, любая задержка с выбором генподрядчика или ошибка обходится дорого. Генеральный подрядчик может стать сразу и страховым полисом, и кризисным менеджером всего проекта. Как сохранить проект, бюджет и сроки рассказал Серджио Тровати, заместитель генерального директора по перспективному развитию DEKRA CONSTRUCTION.

На проектах с глубоким котлованом для экономии времени и средств заказчики часто прибегают к прямой контрактации частичной мобилизации, выполнения работ по ограждению котлована и выемки котлована. Окончания работ по устройству ограждения в данном случае является критичным этапом для привлечения генподрядчика. Потому что на данном этапе начинаются последовательные работы, которые не рекомендуется останавливать. Например, бетонные работы должны начаться непосредственно в процессе завершения выемки земли, чтобы не заморозить или не замочить вскрытый грунт, который является основанием для фундамента здания.

О фатальных ошибках

К наиболее критичным инженерным ошибкам можно отнести:

• Низкую скорость проектирования, которая приводит к работе «с листа». В результате невозможно вовремя проверить работу, оценить качество проектных решений и выявить недочеты.
• Некорректно выполненный расчет железобетонных конструкций. Это приводит к необходимости усиления ранее выполненных конструкций.
• Выбор технических решений, которые оказываются неподходящими для проекта и впоследствии влекут переделку работ. Из-за этого сроки и, соответственно, стоимость строительства увеличиваются.

Некорректно интерпретированные исходные данные и неправильно выполненные расчеты железобетонного каркаса здания приводят к ошибкам в выборе технического решения проекта фундаментов, что может потребовать частичной переделки выполненных работ и дополнительных дорогостоящих мероприятий. К счастью, это крайне редкий случай. И в своей практике я только видел это только однажды: в середине 90-х годов.

Зато мы дважды подключались, чтобы спасти уже начатую стройку. Когда подрядчики покидают площадку, остаются незавершенные на различных этапах работы, некоторые из них требуется полностью переделывать. Дополнительную сложность представляет отсутствие исполнительной документации, которую приходится восстанавливать самостоятельно.

На старте необходимо как можно быстрее наладить коммуникацию с первыми подрядчиками и поставщиками. Любое промедление на начальном этапе отражается на общих сроках работ и на их стоимости (непредвиденное увеличение накладных расходов, штрафные санкции).

Фасад, как зона высоких рисков

Фасад — это большой комплекс работ. Который должен учитывать не только видимую сторону: внешний вид, применяемые профили и стеклопакеты.

При работе над фасадом необходимо решать и другие задачи: огнестойкость элементов и пожарная безопасность системы в целом, реакция элементов на экстремальные температуры, гидро- и теплоизоляция. Неправильное решение одной из этих задач может привести к переделке работ вплоть до демонтажа всей фасадной системы.

Чтобы избежать высоких рисков, фасадное решение должно утверждаться до начала разработки рабочего проекта КЖ и КР, которые должны учитывать все параметры элементов фасада.

Вывод

Для успешной реализации любого строительного проекта необходимо подобрать оптимальный момент выбора генерального подрядчика. Это позволит одновременно решить 2 задачи: получить экономию средств, а также заручиться опытом и компетенциями главного исполнителя работ.